Préapprobation hypothécaire au Québec : comment l'obtenir et pourquoi la faire avant de visiter
Documents à fournir, test de résistance, mise de fonds minimale, assurance SCHL et durée de validité : tout ce qu'il faut savoir sur la préapprobation avant d'acheter à Montréal ou sur la Rive-Sud.
Pourquoi commencer par la préapprobation
Avant de visiter des propriétés, la première étape devrait être votre préapprobation hypothécaire. Elle vous dit combien un prêteur est prêt à vous avancer, à quel taux et à quelles conditions. Sans elle, vous risquez de tomber en amour avec une propriété hors budget, ou de perdre une belle occasion parce que votre financement prend trop de temps à se confirmer.
Dans un marché où les bonnes propriétés partent vite, comme au centre-ville de Montréal, à Griffintown ou à Brossard, une préapprobation rend aussi votre offre plus crédible aux yeux du vendeur. Elle montre que vous êtes un acheteur sérieux, prêt à passer à l'action.
Préqualification ou préapprobation : la différence
La préqualification est une estimation rapide, souvent faite en ligne, à partir de ce que vous déclarez. Elle donne un ordre de grandeur, mais rien n'est vérifié.
La préapprobation, elle, repose sur l'analyse de vos vrais documents et de votre dossier de crédit. Le prêteur confirme un montant maximal et, dans la plupart des cas, garantit un taux pendant une période déterminée. C'est elle qui compte quand vient le temps de faire une offre.
Les documents à préparer
Pour aller vite, rassemblez ces documents avant de rencontrer votre institution financière ou votre courtier hypothécaire : une pièce d'identité avec photo; vos deux derniers relevés de paie et une lettre d'emploi récente; vos avis de cotisation des deux dernières années, surtout si vous êtes travailleur autonome ou si vous touchez des commissions; les relevés de vos comptes qui prouvent la provenance de votre mise de fonds sur les 90 derniers jours; et la liste de vos dettes (prêt auto, cartes de crédit, marge de crédit, pension alimentaire).
Si une partie de votre mise de fonds vient d'un don familial, prévoyez une lettre de don signée. Si vous utilisez votre REER (RAP) ou votre CELIAPP, ayez les relevés à jour.
Combien pouvez-vous emprunter?
Les prêteurs regardent surtout deux ratios. Le premier compare vos frais de logement (paiement hypothécaire, taxes, chauffage et une partie des frais de copropriété) à votre revenu brut; on vise généralement environ 39 % au maximum. Le second ajoute toutes vos autres dettes; on vise environ 44 % au maximum.
Il faut aussi passer le test de résistance : votre capacité de payer est calculée à un taux plus élevé que celui que vous obtiendrez réellement, soit votre taux contractuel plus 2 %, ou un taux plancher fixé par les autorités si celui-ci est plus élevé. C'est ce qui explique qu'on puisse vous approuver pour moins que ce que vous aviez estimé.
Mise de fonds minimale et assurance SCHL
Au Canada, la mise de fonds minimale est de 5 % sur les premiers 500 000 $ du prix, puis de 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $. À partir de 1 500 000 $, il faut au moins 20 %. Par exemple, pour un condo de 650 000 $, la mise de fonds minimale est de 25 000 $ + 15 000 $, soit 40 000 $.
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, le prêt doit être assuré (SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). La prime, de 2,8 % à 4 % du montant emprunté selon votre mise de fonds, s'ajoute à votre prêt. Au Québec, la TVQ sur cette prime doit par contre être payée comptant chez le notaire. Les premiers acheteurs peuvent maintenant amortir un prêt assuré sur 30 ans, ce qui réduit le paiement mensuel.
Vous pouvez faire le calcul vous-même : chaque fiche à vendre de notre site comprend un calculateur hypothécaire qui applique ces règles.
Durée de validité et pièges à éviter
Une préapprobation garantit habituellement le taux pendant 90 à 120 jours. Si les taux baissent entre-temps, la plupart des prêteurs vous accordent le meilleur des deux; s'ils montent, vous êtes protégé.
Attention : la préapprobation n'est pas une approbation finale. Le prêteur revérifiera tout une fois l'offre acceptée, y compris la propriété elle-même. D'ici là, évitez de changer d'emploi, de financer une voiture, d'ouvrir une nouvelle carte de crédit ou de déplacer votre mise de fonds sans en parler à votre conseiller. Un seul changement peut faire baisser le montant approuvé.
La suite : passer à l'action
Une fois votre préapprobation en main, vous savez exactement dans quelle gamme de prix chercher. Nos courtiers de Montréal et de Brossard peuvent alors vous présenter les propriétés qui correspondent à votre budget, estimer vos frais de clôture (taxe de bienvenue, notaire, inspection, ajustements) et préparer une offre solide dès que la bonne occasion se présente.
Une préapprobation affecte-t-elle mon dossier de crédit?
Le prêteur fait une vérification de crédit complète, qui peut faire baisser légèrement votre cote pendant quelque temps. Plusieurs demandes hypothécaires faites dans une courte période sont généralement traitées comme une seule recherche.
Combien de temps prend une préapprobation?
Souvent de 24 à 72 heures une fois tous les documents fournis. Les dossiers de travailleurs autonomes peuvent prendre un peu plus de temps.
Est-ce que je dois rester avec la banque qui m'a préapprouvé?
Non. La préapprobation ne vous engage à rien. Vous pouvez comparer les offres de plusieurs prêteurs ou passer par un courtier hypothécaire.
Un projet en tête ?
Parlez à un courtier CENTURY 21 Collection.